LA VEFA


VEFA

L'achat d'un logement neuf sur plan en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) est un mode contractuel utilisé par les promoteurs pour la commercialisation de logements à construire.

La VEFA est soumise à une réglementation spécifique :

- Article 1601-3 du Code Civil : « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.»

 

Contrat de réservation

Egalement appelé contrat préliminaire, il est signé lorsque vous souhaitez réserver votre logement. A l'occasion de cette signature de contrat vous devez verser un dépôt de garantie soumis à plusieurs règles :

- R 261-28 - Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an; ce pourcentage est limité à 2% si ce délai n’excède pas deux ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans.

- R 261-29 - Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire. Les dépôts des réservataires des différents locaux composant un même immeuble ou un même ensemble immobilier peuvent être groupés dans un compte unique spécial comportant une rubrique réservataire.

- R 261-30 - Le réservant doit notifier au réservataire le projet d’acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte.

- R 261-31 - Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité, au réservataire : - a - si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire; - b - si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l’augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l’immeuble ou à une amélioration de sa qualité; - c - si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat; - d - si l’un des éléments d’équipements prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé; - e - si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans sa qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%. - Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. - Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande. Dans ce contrat de réservation, vous retrouverez toutes les informations légales du bien immobilier (localisation, prix, date de livraison, plans, notice descriptive...).

Une fois le contrat de réservation signé, le promoteur devra vous en transmettre un ou plusieurs exemplaires à votre domicile par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous disposerez alors d’un délai de 14 jours (loi SRU modifié par la loi Hamon) à réception de celle-ci pendant lequel vous avez la possibilité de vous rétracter de votre engagement sans risque de pénalité.

 

Signature chez le Notaire

Lorsque les documents et conditions de ventes sont validés, le Notaire vous transmet par lettre recommandée une "notification de projet d'acte de vente". A la réception de cette dernière, vous disposerez d'un mois pour prendre rendez-vous chez le Notaire pour la signature de l'acte authentique. C'est à cette date que vous devenez officiellement propriétaire de votre bien immobilier. Il vous sera remis une attestation d’achat en attendant l’acte officiel enregistré par le 1er bureau des hypothèques de Tours.

Le débloquage des fonds

Dans le cadre d'une VEFA, le promoteur lancera des appels de fonds au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Ces appels sont soumis à une règlementation spécifique du Code de la Construction afin de fixer les pourcentages demandés en fonctions des étapes de la construction. 35% maximum, à l’achèvement des fondations, 70% maximum, à la mise hors d’eau (toiture) et 95% à l’achèvement. Le promoteur doit respecter ces étapes légales, mais il est libre de constituer un autre tableau plus détaillé d’appels de fonds.