- RÉDUISEZ VOS IMPÔTS EN DEVENANT PROPRIÉTAIRE -

Il y a forcément un

dispositif fiscal adapté à vos objectifs

de constitution de patrimoine et de défiscalisation !

Quel est le dispositif fiscal le mieux adapté à votre situation personnelle ?

Pouvez-vous bénéficier d'un financement total à de bonnes conditions ?

Pouvez-vous accéder à des solutions offrant le maximum de sécurité ?

Pierre Chériot,

spécialiste en conseil patrimonial,

vous aidera à choisir le programme le mieux adapté à votre situation.

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La loi Robien  [Pour Investir]

Si vous voulez développer un patrimoine financé en partie par l'argent de vos impôts et par des loyers, la loi Robien possède tous les atouts pour vous séduire.

L'essentiel de la loi Robien :

•  Bénéficiaires du dispositif : Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI)

• Ivestisseurs concernés : Contribuables dont l'imposition annuelle dépasse 2 500 € (TMI de 14% et supérieures).
  
•  Logements concernés : Immobilier d'habitation neuf ou réhabilité.
  
•  Durée minimale de location : 9 ans.
  
•  Choix du locataire : Il est possible de loger ascendants et descendants, à condition qu'ils ne relèvent pas du foyer fiscal.
  
•  Ressources du locataire : Pas de plafonds de ressources.
  
•  Montant du loyer : Respect du plafond de loyer (10% de la valeur de marché fixé par l'administration fiscale selon 4 zones)

• Robien recentrée
  Zone A	19.89 €/m²
  Zone B1	13.82 €/m²
  Zone B2	11.30 €/m²
  Zone C	8.28 €/m²

• Zone A : agglomération parisienne, Côte d'azur et Genevois français.
  Zone B1 : cette zone est nouvelle, elle a été créée pour 23 agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants et quelques agglomérations plus petites mais particulièrement chères.
  Zone B2 : (l'ancienne zone B) comprend les agglomérations de population comprises entre 50 000 et 250 000 habitants.
  Zone C : elle couvre le reste du territoire
  
  

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La loi Borloo [pour investir]

À partir de septembre 2006, la loi Borloo vient s'ajouter à la loi de Robien. Ces deux lois de défiscalisation sont fondamentalement identiques et ne comportent que très peu de différences. Le contribuable a le choix d'appliquer l'une ou l'autre.

De la même façon que la loi de Robien, la défiscalisation Borloo, c'est utiliser l'argent de vos impôts pour vous constituer un patrimoine simplement. L'État ayant besoin de logements neufs, il vous permet de reprendre une partie de vos impôts pour vous aider à obtenir une nouvelle place pour un locataire.

L'essentiel de la loi Borloo :

Entré en vigueur au 1er janvier 2001, le dispositif appelé "Loi Paul" remplace l'ancienne "Loi Pons", qui avait été mis en place en 1986. Inspiré des mêmes principes, il permet l'acquisition d'un bien immobilier neuf dans les DOM-TOM, agrémenté de fortes réductions d'impôt.

Une nouvelle loi appelée "Loi Girardin" a été votée le 21 Juillet 2003. Selon cette nouvelle loi, deux principes de défiscalisation s'appliquent selon que la construction a ou non débuté avant la publication de la loi. Ainsi, lorsque les travaux ont commencé avant le 23 juillet 2003, la défiscalisation applicable est le dispositif Paul, lorsque les travaux n'ont pas commencé, le nouveau dispositif Loi Girardin s'applique.

Si vous vous situez dans une tranche d'imposition supérieure à 30 % et que vous voulez investir dans les Dom-Tom avec une importante réduction d'impôts, la loi Girardin possède tous les atouts pour vous séduire.

L'essentiel de la loi Paul et de la loi Girardin :

•  Régime fiscal :
  a) Le taux de défiscalisation pour les logements locatifs «libres», c'est-à-dire non soumis à conditions de ressources des locataires et à plafonnement des loyers, est de 25 % dans le cadre de la loi Paul, il est porté à 40 % avec la loi Girardin (étalé sur 6 ans).
  b) Le taux de défiscalisation pour les logements destinés à la location «intermédiaire», c'est-à-dire soumis à conditions de loyer et de ressources des locataires, est de 40 % dans le cadre de la loi Paul, il est porté à 50 % avec la loi Girardin (étalé sur 6 ans).

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La loi Demessine (Z.R.R.)

Ce régime institué par la Loi de Finances 1999 est destiné à encourager les investissements locatifs dans des résidences de tourisme situées en one de Revitalisation Rurale (Z.R.R.). Ces investissements devaient être initialement réalisés avant le 31/12/2002, mais le dispositif a été reconduit jusqu'au 31/12/2006.

Si vous êtes dans une tranche médiane d'imposition, que vous voulez investir dans l'immobilier en utilisant une partie de vos impôts, tout en bénéficiant de périodes de loisirs, la loi Demessine possède tous les atouts pour vous séduire.

L'essentiel de la loi Demessine :

• Bénéficiaires du dispositif : Personne physique ou une SCI (société civile immobilière) de gestion soumise à l’impôt sur le revenu.

• Régime fiscal : réduction d'impôt égale à 25 % du montant de l'acquisition, dans la limite d'un plafond de 50 000 Euros (327 928 F) pour une personne seule et de 100 000 Euros (655 957 F) pour un couple marié. Pour un bien en rénovation, la réduction d'impôt est de 20% dans un plafond de 40 000€ pour un célibataire et 80 000 € pour un couple. Cette réduction peut être étalée jusqu'à 6 ans au plus. La TVA sur l'acquisition est déductible.
  
• Bénéficiaires du dispositif : Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, .).
  
• Logements concernés : Logements neufs, jamais habités, situés en résidence de tourisme classée appartenant à une Zone de Revitalisation Rurale (Z.R.R.) ou à certaines zones rurales répondant aux objectifs n° 2 européens, loués nus à l'exploitant de la résidence de tourisme par le biais d'un bail commercial.
  
• Durée minimale de location : 9 ans.
  
• Occupation temporaire : Possibilité pour l'investisseur d'exercer un droit de jouissance temporaire. Ces périodes d'occupation ne doivent pas excéder 8 semaines par an et le revenu foncier déclaré doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire.
  - Le bailleur doit payer 75% du prix du séjour MAIS il est admis que le règlement du prix de séjour peut se faire par compensation avec les loyers que l’exploitant doit verser.

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Location Meublée Professionnelle (LMP) / Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

La Location Meublée Professionnelle (L.M.P.) est un outil d'exception destiné à un investisseur soucieux du maintien de ses revenus au moment de la retraite, grâce à l'acquisition d'un patrimoine de bon rapport. Produit destiné à la location ou à la gestion d'une activité spécifique, il permet une rentabilité et une fiscalité intéressante.

Si vous souhaitez vous créer des revenus défiscalisés et que vous disposez de possibilités financières importantes (capital disponible et capacité d'épargne), la Location Meublée possède tous les atouts pour vous séduire.

L'essentiel de la location Meublée Professionnelle :

• Régime fiscal : Le Loueur en Meublé Professionnel imputera ses déficits sur son revenu global (soit : frais d'acquisition et financiers, les amortissements limités au différentiel entre loyers et charges). Le surplus des amortissements non déduit est reportable sans limitation de durée. En cas de cession, le bien est exonéré de plus-values si l'activité est exercée depuis plus de 5 ans et si les recettes n'excèdent pas 2 fois les limites du forfait, soit 152.600 €. De plus, les droits de mutation à titre gratuit sont allégés.
  
• Bénéficiaires du dispositif : La qualité de Loueur Meublé Professionnel est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23.000 € de recettes annuelles brutes (loyers courus taxes comprises) ou retirent de l'activité LMP 50 % au moins de leur revenu annuel. 
• Logements concernés : Chambres ou appartements meublés et programmes dans des résidences étudiantes, para-hôtelières, de tourisme ou type EHPAD (établissements pour adultes dépendants).

L'essentiel de la location Meublée Non Professionnelle :

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La loi Malraux [Investir dans un bien de caractère]

Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi Malraux sont assorties d'un régime fiscal de faveur. Le montant total des travaux réalisés sera déductible de votre revenu global et vous fera ainsi réaliser des économies d'impôts importantes.

Si vous êtes fortement fiscalisés, que vous disposez de revenus fonciers et que vous souhaitez vous constituer un patrimoine de caractère, la loi Malraux possède tous les atouts pour vous séduire.

L'essentiel de la loi Malraux :

• Bénéficiaires du dispositif : Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, .).
  
• Logements concernés : logements anciens situés dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.) ou en secteurs sauvegardés. Les Z.P.P.A.U.P. sont instituées autour des monuments ou quartiers historiques, des sites ou espaces à protéger, à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels. Les secteurs sauvegardés ont pour objet de conjuguer les efforts de restauration immobilière et de mettre en place une protection à l'échelle d'un quartier dans le cadre du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (P.S.M.V.). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable.
  
• Durée minimale de location : les logements restaurés doivent être loués à usage d'habitation pendant une durée minimale de 6 ans.

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Les Monuments Historiques

Le statut dérogatoire accordé en faveur des Monuments Historiques encourage les investisseurs à acquérir ce type de bien, dans le but de le restaurer et de le louer en respectant certaines conditions. C'est un produit rare, de caractère, avec un montage extrêmement méticuleux.

Si vous êtes dans les fortes tranches d'imposition et soumis à l'ISF, que vous voulez développer un patrimoine de grande qualité, le régime fiscal en faveur des Monuments Historiques possède tous les atouts pour vous séduire.

L'essentiel du régime fiscal dérogatoire en faveur des Monuments Historiques :

• Régime fiscal : imputation des déficits fonciers sans limitation sur le revenu global du propriétaire. Vous pouvez exonérer ce bien des droits de succession et cela même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur. L'exonération des droits de succession fonctionne également dans le cas de monuments historiques détenus dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI) familiale, dont les revenus sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Toutefois cette exonération est subordonnée à la souscription par les héritiers, légataires ou donataires d'une convention à durée indéterminée avec les Ministres de la Culture et des Finances.
  
• Bénéficiaires du dispositif : Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, .).
  
• Logements concernés : Les biens immobiliers concernés doivent être reconnus Monuments Historiques ou être classés à l'ISMH par le Ministère de la Culture et de l'Environnement. A partir du moment où le bien est classé, il sera sous l'étroite surveillance du Ministère. Ainsi, il ne pourra plus être démoli, déplacé ou transformé en tout ou en partie sans l'accord préalable de ce Ministère. Les travaux ne peuvent débuter qu'après autorisation et doivent se dérouler sous le contrôle de l'Administration (contrôle technique du service des Monuments Historiques). Le dispositif est moins strict pour les biens inscrits à l'ISMH, il suffit d'informer l'Administration avant tous travaux.
  
• Subventions : des subventions peuvent être accordées. Pour un immeuble classé, le montant de la subvention s'élève en moyenne à 35 % du coût des travaux mais peut atteindre 50 % voire 75 % de ce coût dans certains cas exceptionnels. Pour un immeuble inscrit sur l'inventaire supplémentaire, ce montant est de l'ordre de 15 % en moyenne du coût des travaux mais peut aller jusqu'à 30 %.

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La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

Parmi les possibilités qui vous sont offertes pour investir dans l'immobilier, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) présente un grand nombre d'avantages : simplicité d'accès, investissement et gestion déléguée à des professionnels, régularité des revenus, mutualisation des risques, transparence et récurrence des informations.

Son principe est simple, vous achetez des parts de SCPI et vous devenez ainsi propriétaires d'un patrimoine à hauteur des parts que vous détenez . La SCPI vous offre des revenus réguliers issus des loyers générés par la location des biens immobiliers.

Investir dans une SCPI vous permet d'accéder à l'immobilier sans en subir les éventuelles contraintes.

L'essentiel sur les SCPI Robien :

Créé en 2003, le dispositif fiscal Robien a prévu son application aux SCPI. Cette mesure renforce encore les atouts de ce placement en y adjoignant d'appréciables avantages fiscaux. Epargner avec une SCPI Robien vous permet de déduire de vos revenus imposables une partie de votre investissement .

Cette économie d'impôt est acquise dès le premier mois suivant la souscription et continue à produire ses effets dans les années suivantes. L'acquisition de parts de SCPI Robien est simple et concerne le plus grand nombre d'investisseurs, même si les épargnants les plus fortement imposés profiteront à plein des avantages fiscaux proposés.
Acheter des parts de SCPI Robien à crédit vous permet de démultiplier l'avantage que vous procure l'application du dispositif Robien : les intérêts d'emprunt ainsi que le montant de l'amortissement de votre investissement, viennent tous les deux en déduction des revenus fonciers. Ce mode de financement vous permet d'optimiser l'intérêt fiscal de ce type de placement.

Si vous disposez d'une épargne, vous pouvez la placer sur un contrat d'assurance-vie et acheter vos parts de SCPI Robien à l'aide d'un crédit in-fine, ce qui vous permettra de réduire encore plus votre imposition.

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L'essentiel sur les FCPI [Investir dans le capital investissement]

• Régime fiscal : Une réduction de 25% de l'investissement brut effectué (frais d'entrée compris) s'applique sur l'impôt dû, dans la limite de 6.000 € pour un couple marié et de 3.000 € pour un célibataire. La réduction d'impôt est acquise l'année de la souscription. Au bout de       5 ans, il y a une exonération de la taxation sur les plus-values réalisées, hors CSG et CRDS.
  
• Intérêt du dispositif : Différentes raisons peuvent vous motiver à souscrire :
  1. Les avantages fiscaux bien entendu (réduction d'impôts, exonération d'impôts sur les plus-values) le potentiel de plus values à moyen/long terme élevé du fait même du type de valeur.
  2. Le fait d'accéder à des secteurs d'activité jusqu'à présent réservé aux professionnels du capital risque.
  3. Le souhait de diversifier votre portefeuille. 

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